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Dal 2012 Amministratore Condominio Roma. Gestiamo
immobili in totale trasparenza fornendo servizi
efficienti e professionali. I nostri obiettivi
sono quelli di salvaguardare il valore immobiliare
del condominio, tutelando la pace tra cond˛mini in
totale trasparenza.

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Nuovo sito per CCHomeSolution

Benvenuti nel nuovo sito di CCHomeSolution.com

Da oggi il sito è totalmente navigabile anche su Smartphone e Tablet. Seguite il nostro blog per le prossime novità.

 
Le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare la misura di partecipazione di ciascun condomino alle spese per la conservazione dei beni e per la gestione dei servizi comuni.

Nel condominio ogni proprietario, anche se di più appartamenti, nella maggioranza numerica dei voti in assemblea conta per una sola unità deliberante mentre, nel calcolo dei millesimi le sue quote si sommano.

Le tabelle millesimali sono il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e il valore dell’intero edificio, come citato nell’articolo 68 del DDAA:

“…il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.”

Quanto espresso nel secondo comma del succitato articolo si spiega poiché si fa riferimento a come si trovava l’immobile al tempo dell’ultimazione dell’edificio.

I criteri per la loro determinazione tengono conto:

- Del volume dell’unità immobliare,

- Dell’ubicazione,

- Dell’esposizione ( su strada, esterna, interna…),

- Del livello del piano

- Della luminosità

- Di eventuali balconi, giardini …

I coefficienti variano da edificio a edificio e spesso possono essere una valutazione soggettiva del tecnico.

A grandi linee la determinazione delle tabelle millesimali è un riferimento matematico ottenuto moltiplicando:

VOLUME REALE U.I. x COEFFICIENTI CORRETTIVI = VOLUME VIRTUALE : 1000.

I negozi proprio in virtù di una destinazione d’uso diversa hanno coefficienti correttivi più alti, quindi pagano di più.

L’articolo 69 cita:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”
 
Cosa sapere sulla Privacy

l diritto alla protezione dei dati personali è un diritto fondamentale dell'individuo tutelato dal codice in materia di protezione dei dati personali (decreto legislativo 20 giugno 2003, n. 196), oltre che da vari altri atti normativi italiani e internazionali. In particolare, grazie ad esso ogni individuo può pretendere che i propri dati personali siano trattati da terzi solo nel rispetto delle regole e dei principi stabilti dalla legge.
Il Codicedisciplina il trattamento dei dati personali, anche detenuti all'estero, effettuato da chiunque:
ha sede nel territorio dello Stato italiano o in un luogo comunque soggetto alla sovranità dello Stato italiano
ha sede nel territorio di un Paese non appartenente all'Unione europea e impiega per il trattamento strumenti situati nel territorio dello Stato italiano, a meno che tali strumenti non siano utilizzati solo per far transitare i dati nel territorio dell'Unione europea. In caso di applicazione del Codice, il titolare deve designare un proprio rappresentante stabilito nel territorio dello Stato italiano.

Il Codice prevede specifiche misure di protezione e sicurezza da applicare e adempimenti da svolgere quando si effettua un trattamento di dati personali altrui e riconosce all'interessato determinati diritti che è possibile far valere rivolgendosi direttamente al titolare, salvo alcune eccezioni.

 
Diritto all'aggiornamento dati personali

E' possibile richiedere a chi sta trattando i propri dati personali che questi siano:

a) aggiornati, rettificati o (qualora la persona rappresenti uno specifico interesse) integrati;
b) bloccati, cancellati o trasformati in forma anonima, se:
- il trattamento non viene effettuato secondo le regole stabilite dalla legge;
- non è più necessaria la loro conservazione.

Nota: delle operazioni di aggiornamento, rettifica o cancellazione dei dati devono essere informati tutti coloro cui eventualmente sono stati comunicati o diffusi i dati personali, a meno che tale adempimento si riveli impossibile da realizzare o comporti un impiego di mezzi manifestamente sproporzionato rispetto al diritto tutelato.

 
Diritto di accedere ai propri dati personali

E' possibile richiedere ad un soggetto (persona fisica, impresa, associazione, partito, ecc.) di fornire informazioni sull'eventuale trattamento dei propri dati personali, oltre che ottenere la messa a disposizione di tutte le informazioni personali detenute dal titolare del trattamento.
In particolare, è possibile chiedere di sapere:

a) quale sia l'origine dei dati personali trattati;
b) le finalità e le modalità del trattamento;
c) se i dati personali sono trattati con strumenti elettronici e qual è la logica applicata a tale trattamento;
d) gli estremi identificativi di chi tratta i dati (titolare, responsabile, rappresentante designato nel territorio dello Stato italiano);
e) i soggetti o le categorie di soggetti ai quali i dati personali possono essere comunicati o che possono venirne a conoscenza in qualità di rappresentante designato nel territorio dello Stato, di responsabili o incaricati.

L'esercizio del diritto:

- non è subordinato ad alcuna motivazione particolare;
- è, di regola, gratuito.

 
Il Condominio e la Privacy

Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito
dal Codice della privacy (decreto legislativo n.196/2003).

Le diverse informazioni - sugli inquilini, sui condòmini, sugli appartamenti, sulla natura e sulla
quantità dei consumi - contenute negli archivi condominiali vanno oltre il semplice elenco dei
nominativi dei proprietari e, se non opportunamente trattate, potrebbero rivelare informazioni
anche delicate sui vari abitanti del palazzo.

Per questo motivo il Garante per la protezione dei dati personali ha predisposto questa breve
guida, anche alla luce della recente riforma approvata dal Parlamento (legge n. 220/2012, recante
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, in vigore dal mese di giugno 2013), con riferimenti pratici e regole di comportamento per il corretto uso dei dati personali nel
condominio.

L’Autorità rimane a disposizione per esaminare specifiche tematiche di una disciplina vasta e in
continua evoluzione. Chi desidera approfondire gli aspetti giuridici in materia di protezione dei
dati personali accennati in questa guida o cerca riferimenti puntuali sugli adempimenti previsti in
tema di condominio può consultare anche l’apposita documentazione e i provvedimenti pubblicati sul sito www.garanteprivacy.it

 
Condomini in conflitto di interessi

L’argomento è molto dibattuto, tanto che anche la giurisprudenza spesso si è dimostrata ondivaga in merito.

Iniziamo innanzitutto col riferire che, in ambito condominiale, il conflitto di interessi si verifica solo in presenza di due condizioni: 1) allorquando risulta dimostrato un sicuro contrasto tra particolari ragioni personali del condomino e l’interesse generale del condominio; 2) quando il voto del condomino in conflitto di interessi abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza assembleare (Cfr.: Cass. civ. Sez. II, 16/05/2011, n. 10754. Nello stesso senso: Cass. civ. Sez. II, 24/05/2013, n. 13004).

Ciò posto, una volta accertato il conflitto di interessi di uno o più condomini, bisogna stabilire se la presenza degli stessi contribuisca alla formazione dei quorum.

In proposito, si contrappongono due correnti di pensiero, entrambe autorevolmente sostenute dalla giurisprudenza di legittimità e di merito.

La prima, ritiene che ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio (Cfr.: Cass. civ. n. 44080/2002; Cass. civ. Sez. II, 22/07/2002. Di recente in tal senso: Cass. civ. Sez. II, 9/08/2011, n. 17140).

La seconda sostiene, al contrario, la tesi della necessaria computabilità (Cass. civ. Sez. II, 30/01/2002, n. 1201), principio di recente ribadito dalla sentenza n. 19131, della II sezione civile della Corte di Cassazione, datata 28.09.2015, che ritiene inderogabili le maggioranze previste per legge, in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio.

Nella vicenda, alcuni condomini di un supercondominio impugnavano dinnanzi al Tribunale di Roma la delibera assembleare adottata il 25 maggio 1999 e, in particolare, due punti della deliberazione: quello relativo all’instaurazione di un giudizio nei confronti di un condomino, siccome non inserito all’ordine del giorno; quello relativo al compenso dell’amministratore che, a loro dire, esorbitava le tariffe in vigore.

Si costituiva il supercondominio chiedendo il rigetto della domanda e il Tribunale adito accoglieva parzialmente la domanda e annullava la delibera limitatamente al punto non inserito all’ordine del giorno.

Interponeva appello il supercondominio, eccependo il fatto che il Tribunale di Roma non avrebbe fatto buon governo dell’art. 2373 c.c., che prevede (nel testo previgente) come nel computo della maggioranza si debba tener conto del voto dei condomini in conflitto, anche solo potenziale, di interessi. Condomini che, in effetti, si erano astenuti dalla votazione per loro esplicita volontà.

La Corte d’Appello di Roma accoglieva il gravame aderendo all’orientamento della Suprema Corte, espresso nelle sentenze n. 44080/2002 e 100683/2002, secondo cui: “ai fini del calcolo delle maggioranze assembleari condominiali non vanno computate le quote di partecipazione condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il condominio in relazione all’oggetto della delibera”.

Per la cassazione della sentenza proponevano ricorso i condomini soccombenti in secondo grado, per violazione e falsa applicazione dell’art. 2373 c.c., sotto due diversi profili che hanno portato alla formulazione di due quesiti di diritto, come imposto dal testo - ora abrogato - dell’art. 365 c.p.c., applicabile ratione temporis:

1) “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la maggioranza necessaria, in conformità degli artt. 1136 e 2373 c.c., è quella richiesta volta per volta dalla legge in rapporto a tutti i condomini ed all’intero edificio e anche nei casi di conflitto di interesse la maggioranza richiesta per le deliberazioni si rapporta alla totalità dell'elemento personale e reale, vale a dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio; conseguentemente anche nell'ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta”;

2) “Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui, anche applicando al Condominioper analogia le disposizioni ex art. 2373 c.c., la situazione di conflitto tra l'interesse proprio e quello collettivo in cui versi uno dei soggetti partecipanti all'assemblea non può ritenersi aprioristicamente estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all'assemblea, abbiano delegato a rappresentarli il soggetto in conflitto di interessi”.

In altri termini, se nel caso di conflitto di interessi tra condominio e condomini, per la verifica del quorumdeliberativo occorre fare riferimento a tutti i condomini ed al valore dell'intero edificio ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi dei partecipanti che non versano in conflitto di interessi.

La II sezione civile della Corte di Cassazione, condivide l’orientamento espresso nella sentenza n. 1201 del 2002 e la soluzione alla quale essa è pervenuta.

La stessa premette che: “Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell'assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore”.

Ciò posto, evidenzia come la sentenza del 2002 che sancisce l’inderogabilità in meno delle maggioranze, si pone l’obbiettivo di impedire che la maggioranza possa in qualche modo menomare i diritti dei singoli partecipanti, ecco perché i quorum vengono fissati in misura inderogabile (in meno), specie per le decisioni di particolare importanza, prevedendo un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell'edificio.

Tanto è vero che il quorum costitutivo e quello deliberativo non possono immutarsi in meno, neppure per contratto, per come si evince dall'art. 1138, IV co., c.c., a mente del quale il regolamento contrattuale di condominio in nessun caso può derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle stabilite dall'art. 1136 c.c. concernenti la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere (In tal senso: Cass. n. 11268 del 1998).

La Suprema Corte riferisce poi che neppure l’impossibilità dell'assemblea di deliberare, se non si raggiunge la maggioranza prescritta, può giustificare una riduzione dei quorum richiesti dalla legge, anche perché in siffatti casi, può farsi utile riferimento alla disposizione contenuta nell'art. 1105 c.c., IV co., - applicabile al condominio in virtù del rinvio fissato dall'art. 1139 c.c. - secondo cui, quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.

Pertanto conclude affermando il principio di diritto per cui: “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria" (Cass. civ, Sez. II, 28/09/2015, n. 19131).

Ciò posto, nelle deliberazioni assembleari, quand’anche ci si trovasse al cospetto di condòmini in conflitto di interessi, il quorum costitutivo e deliberativo deve essere calcolato sulla scorta di tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio, ivi compresi quelli in potenziale conflitto di interessi.

Cassa, pertanto, la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione.

Peraltro, per detti condomini non vige un obbligo di astenersi dalla votazione, ma una mera facoltà, di talché qualora gli stessi partecipassero comunque alle votazioni, i restanti condòmini non potrebbero far altro che impugnare la deliberazioni, dimostrando la sussistenza del conflitto di interessi.

A tal proposito: “In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio” (Cass. civ. Sez. II, 16/05/2011, n. 10754).

Tanto è vero che: “In tema di deliberazioni dell'assemblea di condominio, nella specie relativo ad edificio destinato all'esercizio di attività imprenditoriale, non dà luogo, di per sé, a conflitto di interessi la coincidenza, in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell'impresa ivi esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilità con gli interessi degli altri condomini alla corretta amministrazione del condominio” (Cass. civ. Sez. II, 24/05/2013, n. 13011).

 
Installazione di un canna fumaria in un condominio di pregio. Quali limiti?

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'installazione di canne fumarie sul muro comune di edifici di pregio stabilendo che la stessa vada rimossa quando altera notevolmente l'estetica dell'edificio ed imponga una servitù di stillicidio.

I proprietari di due unità immobiliari ubicati in un edificio di pregio citano in giudizio la società immobiliare esponendo che la stessa aveva provveduto all'installazione sul muro comune di una canna fumaria che oltre a deturpare l'aspetto architettonico dello stabile, era stata collocata proprio dinanzi alle finestre di loro proprietà, a distanza ridotta, privando i loro appartamenti di aria e luce.

Gli attori, inoltre, ribadivano che attraverso tale comportamento la società aveva palesemente violato quanto stabilito dal regolamento condominiale che all'art. 11 stabiliva espressamente che le canne fumarie dovevano essere collocate all'interno delle singole unità immobiliari. Inoltre, precisavano i proprietari di tali unità immobiliari, che l'installazione di tale canna fumaria aveva determinato una servitù di stillicidio dato che la condensazione dei fumi che fuoriuscivano dalla stessa provocava “sporcizia” e notevoli macchie di umidità.

Al cospetto di tale situazione, quindi, gli attori chiedevano l'immediata rimozione della canna. Tuttavia, mentre il giudizio di primo grado si concludeva con il mancato accoglimento delle loro richieste, in secondo grado la Corte di Appello ordinava alla società appellata il ripristino dello stato dei luoghi e la rimozione della canna oggetto di turbativa.

La società immobiliare ricorre in Cassazione impugnando la decisione di secondo grado.

La ricorrente lamenta che la corte di merito non aveva tenuto in alcun modo conto del fatto che la società si era offerta di rimuovere, a proprie spese, la canna fumaria in questione collocandola all'interno dell'edificio, osservando che “ comunque l'utilizzo del muro comune della corte interna dell'immobile condominiale costituisce un diritto della ricorrente per assolvere alla primaria funzione di riscaldare l'appartamento di sua proprietà” .

La Corte di Cassazione, invece, ha ritenuto inammissibile tale motivo di ricorso ribadendo che la società ricorrente non abbia offerto elementi relativi alla proposta transattiva dedotta in giudizio, e riguardo al godimento del bene comune da parte di uno solo dei condòmini gli ermellini hanno invece precisato che legittimamente gli altri condòmini possono fare ricorso alla tutela possessoria, quando il godimento della cosa comune ad opera di un altro condòmino senza il consenso degli altri, comporta un'alterazione ed una violazione del bene tale da compromettere il diritto dei restanti partecipanti alla comunione.

Orbene, secondo i giudici di legittimità, nel momento in cui si verifichi un'alterazione del bene comune, consistente nella collocazione di una canna fumaria sul muro di proprietà comune, , tale circostanza “ legittima gli altri condomini a richiedere di riportare la cosa allo stato anteriore in modo che possa ritornare a svolgere l'originaria funzione”.

Per quanto riguarda, invece, l'alterazione dell'estetica dello stabile la sentenza in commento ha evidenziato che il giudizio di merito aveva correttamente valutato lo stato di fatto venutosi a creare dato che era stata apposta sul muro comune una canna fumaria di notevoli dimensioni priva di qualsiasi collegamento, dal unto di vista estetico e funzionale, con la parte esterna dell'edificio.

Per tali ragioni, quindi, viene confermata la sentenza di secondo grado e respinto in toto il ricorso della società ricorrente.

In pratica, quindi, il godimento del bene comune da parte di un solo condòmino:

  • non può compromettere, in alcun modo, il pari uso del bene che devono poter esercitare tutti gli altri condòmini;
  • e non può determinarne alcuna alterazione.

=> Canna fumaria libera in condominio. Non si applicano le norme sulle distanze tra edifici.

=> Il caso di una pizzeria con la canna fumaria che emette fumi fuligginosi nocivi

 
Lavori di ristrutturazione in condominio

Nell'ambito della deliberazione di lavori di ristrutturazione dell'edificio è possibile affidare l'incarico all'unica impresa che ha presentato il preventivo oppure è obbligatorio rimandare l'assemblea per reperire altre offerte?

Si è soliti pensare ai lavori condominiali volgendo lo sguardo agli appalti pubblici: bandi, buste, offerte, ribassi, ecc. ecc.

Eppure i lavori di ristrutturazione dell'edificio in condominio, al di là di alcuni aspetti, altro non sono che lavori edili intercorrenti tra privati.

Come dire: eccezion fatta per alcune peculiarità che vedremo qui di seguito, e salvo il caso di una specifica ipotesi, si può appaltare l'intervento conservativo anche se è stato presentato un solo preventivo.

Da non perdere: Orari dei lavori di ristrutturazione e rimedi

Partiamo, come si suole dire, dall'origine.

Manutenzione dell'edificio condominiale: si può trattare di opere ordinarie o straordinarie.

La terminologia assume un significato differente se riferita all'ambito edilizio o a quello condominiale:

a) nella prima ipotesi bisogna guardare alle definizioni di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione edilizia contenute nel testo unico delle disposizioni sull'edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01);

b) nel secondo caso la distinzione serve più che altro a delineare opere ed interventi che esulano dalla normale gestione dell'edificio. Ordinario è manutenere un cancello, non sostituirlo.

In ogni caso le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere sempre deliberate dall'assemblea: l'amministratore può ordinare interventi di manutenzione straordinaria solamente nei casi d'urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

La manutenzione può essere deliberata dall'assemblea;

a) in prima convocazione, sempre, con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e a metà del valore millesimale dell'edificio;

b) in seconda convocazione, con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e un terzo del valore millesimale dell'edificio;

c) sempre con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e a metà del valore millesimale dell'edificio se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità.

=> Quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

Al di là di ciò, scelta dei lavori da effettuare, scelta dell'impresa che deve eseguirli e tutto quanto connesso con la realizzazione delle opere è rimesso alla libera determinazione dell'assemblea di condominio.

Per scegliere l'impresa Alfa non è necessario metterla a confronto con quelle Beta e Gamma: basta una delibera che la nomini appaltatrice. Diverso è il caso dell'opportunità di scegliere tra più preventivi. Anche qui, nessun obbligo di selezionare quello più basso, a meno che non ci si sia dati questa direttiva. Sovente, però si tende a preferire il preventivo medio.

Unica eccezione a questa modalità di selezione: precise disposizioni contenute in un regolamento condominiale oppure in una precedente delibera con la quale sia stata procedimentalizzata la scelta dell'impresa che andrà ad eseguire lavori di ristrutturazione dell'edificio.

Solamente nel caso in cui sia il regolamento (o una delibera) a prevede che la scelta debba avvenire tra due (o più) preventivi, allora si potrà invocare la scelta come sopra descritta impugnando la delibera assembleare.

=> L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

=> Il condomino che subisce danni durante la manutenzione dell'edificio non può fare causa all'amministratore

 
Il creditore del condominio dopo la modifica dell'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile

La posizione dei creditori di un condominio è regolata dall’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

Più nel dettaglio, a seguito della riforma del condomino del 2012, che ha modificato tale norma e introdotto per la prima volta una qualche disciplina della materia, i creditori possono agire nei confronti dei condomini obbligati in regola con i pagamenti, solo dopo aver preventivamente escusso gli altri condomini.

Si prevede, inoltre, che l’amministratore di condominio è tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.

Partecipazione solidale o pro quota?

L’articolo 63, tuttavia, non specifica se il creditore possa esigere dal singolo condomino l’intero credito o soltanto una quota, proporzionata alla sua partecipazione millesimale al condominio.

Nel silenzio generale della legge antecedentemente alla riforma, la giurisprudenza più recente aveva ritenuto che la partecipazione dei condomini al credito condominiale poteva essere legittimamente pretesa solo pro quota.

Con la sentenza n. 9148/2008, infatti, la Corte di Cassazione aveva stabilito che “conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno”.

Tuttavia tale pronuncia era intervenuta a sovvertire un opposto orientamento, prevalente per molto tempo sia in giurisprudenza che in dottrina, in base al quale si riteneva che la natura del vincolo fosse solidale.

Nonostante l’intervento riformatore, anche oggi, nella perdurante assenza di una chiara previsione normativa o comunque di una previsione che deroghi alla presunzione di solidarietà fissata dall’art. 1294 c.c., sembrerebbe difficile asserire la parziarietà in via interpretativa, in ragione del rilievo che assume il principio del favor creditoris.

In ogni caso, circa l’effettiva natura del vincolo, essendo ancora presto per affidarsi ad una nuova interpretazione giurisprudenziale, ad oggi non può dirsi essere stata fatta chiarezza.

Cosa deve fare un creditore insoddisfatto?

In definitiva e sul piano operativo, alla luce di quanto previsto dalla riforma del 2012, il creditore che voglia ottenere il pagamento del proprio credito deve munirsi di titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo all’amministratore e chiedergli l’elenco dei condomini morosi.

A questo punto dovrà necessariamente tentare preventivamente di rivalersi su questi, ma, in caso di esito infruttuoso, potrà escutere anche i condomini in regola con i pagamenti. Anche affidandosi al principio di solidarietà, ma con la consapevolezza dei contrasti sussistenti in merito.

 

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